분양가상한제는 분양가를 어떻게 정할까?

왜 이렇게 관심이 몰릴까, 분양가상한제

디에이치 반포 124가 올해 최대 관심 단지로 꼽히는 이유는 한 가지로 요약됩니다. 분양가상한제가 적용되기 때문입니다.

분양가상한제란

분양가상한제는 새 아파트 분양가를 건설사나 조합이 마음대로 정하지 못하게 하고, 정해진 계산식으로 상한을 두는 제도입니다. 분양가는 크게 세 부분으로 계산합니다.

• 택지비: 땅값입니다. 감정평가를 거쳐 정합니다.
• 기본형 건축비: 국토교통부가 정기적으로 고시하는 표준 건축비입니다.
• 가산비: 지하 공사, 고급 마감, 친환경 설비처럼 기본형 건축비에 더해 인정해 주는 비용입니다.

이렇게 계산한 금액을 지자체 분양가심사위원회가 심사해서 최종 분양가가 정해집니다. 주변 시세가 얼마인지가 아니라 땅값과 공사비를 기준으로 하기 때문에, 시세가 많이 오른 지역일수록 분양가와 시세의 차이가 커집니다.

재건축처럼 민간 땅에서 짓는 아파트는 정부가 지정한 지역에서만 분양가상한제를 적용받습니다. 디에이치 반포 124가 있는 서초구는 그 적용 지역이고, 바로 옆 트리니원도 같은 제도로 분양가가 정해졌습니다.

시세와 얼마나 차이가 날까

아직 분양가는 나오지 않았습니다. 안내문에도 "모집공고 승인 이후 확인"이라고만 적혀 있습니다. 다만 업계 전망은 나와 있습니다.

2026년 10월 파이낸셜뉴스는 3.3㎡당 일반분양가가 8,000만 원 이상, 전용 84㎡ 분양가가 30억~32억 원 안팎이 될 것으로 내다봤습니다. 500세대 이상 아파트 가운데 역대 최고 분양가가 될 것이라는 평가도 함께 나왔습니다. 어디까지나 전망치이며 실제 분양가는 분양가심사위원회 심사를 거쳐 모집공고에서 확정됩니다.

비교할 시세는 이렇습니다.

• 래미안 원베일리 전용 84㎡: 2026년 5월 71억 5,000만 원 거래 (파이낸셜뉴스)
• 래미안 트리니원 전용 84㎡ 입주권: 50억 원 후반대 거래 (파이낸셜뉴스)

분양가가 전망대로 30억 원 안팎으로 정해진다면, 주변 시세와 20억 원 이상 차이가 나는 셈입니다. 같은 기사는 한강 조망이 좋은 세대는 차이가 40억 원 안팎까지 벌어질 수 있다고 봤습니다.

트리니원은 얼마에 나왔나

1년 전 트리니원의 분양가를 보면 이 단지의 분양가 수준을 가늠해 볼 수 있습니다. 2025년 11월 트리니원의 일반분양가는 3.3㎡당 평균 8,512만 원이었습니다. 타입별 평균은 59㎡가 20억 3,800만 원, 84㎡가 26억 8,700만 원이었습니다(스트레이트뉴스). 같은 분양가상한제 계산식을 거쳤고, 1년 사이 기본형 건축비와 땅값 감정이 오른 만큼 디에이치 반포 124는 이보다 높게 나올 가능성이 큽니다.

대신 지켜야 할 조건이 붙습니다

분양가상한제는 시세보다 싸게 공급하는 대신, 그 차익을 노리는 단기 거래를 막기 위한 조건을 함께 붙입니다. 트리니원 모집공고에 적힌 조건은 다음과 같았습니다.

• 재당첨 제한 10년: 이 단지에 당첨되면 당첨자와 같은 세대원은 10년 동안 다른 규제 단지 청약에서 당첨될 수 없습니다. 이번 청약을 "연습 삼아" 넣었다가 당첨되면 그 뒤 10년간 기회를 잃는다는 뜻입니다.
• 전매제한 3년: 분양권이나 주택을 3년 동안 팔 수 없습니다.
• 거주의무 3년: 당첨자가 직접 3년 동안 들어가 살아야 합니다.

디에이치 반포 124도 같은 지역, 같은 제도의 적용을 받기 때문에 비슷한 조건이 붙을 것으로 보입니다. 정확한 기간은 모집공고에서 확인할 수 있습니다.

실거주의무는 언제부터 시작될까

예전에는 분양가상한제 아파트에 당첨되면 입주가 시작되는 날부터 바로 살아야 했습니다. 2024년 3월 주택법이 바뀌면서 거주의무를 "최초 입주 가능일부터 3년 안에" 시작하면 되도록 바뀌었습니다. 법으로만 보면 입주 직후 한 차례 전세를 놓고, 그 기간이 끝난 뒤 들어가 3년을 채우는 방식이 가능해졌습니다.

다만 이 방식은 대출 규제와 함께 따져봐야 합니다. 이 부분은 아래 자금 이야기에서 자세히 다루겠습니다.

돈은 얼마나, 어떻게 준비해야 하나

디에이치 반포 124 청약에서 가장 현실적인 질문은 "당첨되면 돈을 낼 수 있느냐"입니다. 트리니원 청약 때도 "현금 부자만 청약할 수 있는 단지"라는 평가가 나왔습니다.

분양대금은 어떻게 나눠 내나

트리니원은 분양대금을 계약금 20%, 중도금 60%(20%씩 3회), 잔금 20%로 나눠 냈습니다. 디에이치 반포 124 분양가가 전망대로 84㎡ 30억 원이라고 가정하면 대략 이렇습니다.

분양가와 납부 비율, 납부 일정은 모두 모집공고에서 확정되니 위 표는 규모를 가늠하는 용도로만 보시면 됩니다. 계약금은 당첨 직후 계약할 때 한꺼번에 내야 하므로, 이 돈은 처음부터 현금으로 준비돼 있어야 합니다.

대출은 얼마나 나올까

2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책 이후 수도권과 규제지역의 주택 구입용 주택담보대출 한도는 집값에 따라 나뉩니다.

규제지역의 담보인정비율(LTV)도 40%로 낮아졌습니다. 디에이치 반포 124 84㎡는 분양가만으로도 25억 원을 넘을 것으로 보이니, 잔금 단계에서 받을 수 있는 주택담보대출은 2억 원 수준이 됩니다. 중도금 대출은 사업주체가 알선하는 은행과 별도로 계약해야 하고, 실제로 얼마나 나올지는 모집공고와 취급 은행 조건을 봐야 합니다.

대출을 받으면 바로 들어가 살아야 합니다

여기서 한 가지 더 걸리는 부분이 있습니다. 10·15 대책은 투기과열지구 분양 단지에서 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입하도록 했습니다. 트리니원 청약 때 보도된 내용입니다(스트레이트뉴스).

앞에서 2024년 법 개정으로 실거주의무를 입주 후 3년 안에만 시작하면 된다고 설명했습니다. 하지만 잔금 대출을 받으면 이 유예를 쓸 수 없고 6개월 안에 들어가 살아야 합니다. 전세를 한 번 놓고 그 보증금으로 잔금을 치르려면 대출 없이 분양대금을 모두 내야 합니다. 세입자 역시 분양가 25억 원을 넘는 집에서는 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 받을 수 없어, 전세금을 대출 없이 마련할 수 있는 사람이어야 합니다.

트리니원 사례를 다룬 보도에서는 예전 같으면 주택담보대출과 전세금을 끼고 10억 원 정도로 도전할 수 있었던 구조가, 규제 이후 현금 25억 원이 있어야 하는 구조로 바뀌었다고 설명했습니다.

결국 필요한 현금은

정리하면 디에이치 반포 124 84㎡에 도전하려면 다음 둘 중 하나를 준비해야 합니다.

• 직접 들어가 살 경우: 분양가에서 잔금 주택담보대출(2억 원 수준)과 중도금 대출 가능액을 뺀 금액을 현금으로 준비하고, 입주 후 6개월 안에 전입
• 전세를 한 번 놓을 경우: 대출 없이 분양대금을 모두 내야 하므로, 계약금과 중도금을 전부 현금으로 내고 잔금은 전세보증금으로 치르는 구조

어느 쪽이든 수십억 원 단위의 자금 계획이 필요합니다. 당첨된 뒤 자금을 마련하지 못해 계약을 포기해도, 당첨 사실 자체로 재당첨 제한과 특별공급 1회 사용이 적용될 수 있습니다. 안내문에도 동·호수를 배정받고 계약하지 않아도 당첨자로 본다고 적혀 있습니다. 청약 전에 자금 계획을 먼저 세워야 하는 이유입니다.

그 밖에 챙길 것

• 자금조달계획서: 투기과열지구에서는 분양계약을 할 때도 자금조달계획서와 입주계획을 신고해야 합니다. 돈의 출처를 설명할 수 있어야 합니다.
• 신용대출: 금융위원회는 1억 원을 넘는 신용대출을 받은 사람이 1년 안에 규제지역 주택을 사는 것을 제한하고 있습니다. 계약금을 신용대출로 마련하려는 계획이라면 먼저 은행에 확인하셔야 합니다.
• 대출 규제는 자주 바뀝니다: 위 내용은 2026년 10월 현재 보도된 기준입니다. 모집공고 시점에 적용되는 기준을 은행과 공고문으로 다시 확인하셔야 합니다.