재건축 아파트 일반분양 물량은 어떻게 정해질까?

반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 이 단지는 총 5,007세대 규모이고, 그중 일반분양은 1,801세대입니다. 분양가상한제가 적용되는 서초구 반포동 한복판의 대단지라서 올해 분양 시장에서 가장 많은 관심을 받는 곳이기도 합니다.

다만 "1,801세대나 나오니 나도 해볼 만하겠다"라고 생각하기 전에 짚어볼 것이 많습니다. 1,801세대 가운데 절반 이상은 특별공급이고, 가점제와 추첨제의 비율은 면적마다 다르며, 분양가상한제 단지에는 실거주의무와 재당첨 제한이 붙습니다. 무엇보다 대출 규제 때문에 분양대금 대부분을 현금으로 준비해야 할 가능성이 큽니다.

이 시리즈에서는 안내문에 나온 숫자와 지금까지의 보도, 그리고 지난해 바로 옆에서 분양한 래미안 트리니원의 실제 모집공고를 바탕으로, 디에이치 반포 124를 사례로 재건축 공급 구조, 분양가상한제, 청약제도를 네 편에 걸쳐 정리합니다. 1편에서는 재건축 단지의 새 아파트가 조합원 분양과 일반분양, 특별공급과 일반공급으로 나뉘는 과정을 살펴보겠습니다.

디에이치 반포 124는 어떤 단지인가

디에이치 반포 124는 서울 서초구 반포동 810번지 일대, 반포주공1단지 가운데 1·2·4주구를 재건축하는 사업입니다. 기존 2,120가구를 헐고 지하 5층~지상 최고 35층, 50개 동, 총 5,007세대를 새로 짓습니다. 시공은 현대건설이 맡았고, 단지 이름에도 현대건설의 고급 브랜드인 '디에이치'가 들어갑니다.

단지 이름은 원래 '디에이치 클래스트'였습니다. 일반분양을 앞두고 조합이 지역명 '반포'와 사업 구역을 뜻하는 숫자 '124'를 붙여 '디에이치 반포 124'로 바꿨습니다. 2025년까지 나온 기사에는 대부분 '디에이치 클래스트' 또는 줄여서 '반디클'로 나오기 때문에, 예전 자료를 찾아보실 때는 옛 이름으로도 검색해 보시면 됩니다.

3주구는 다른 단지입니다

반포주공1단지는 1·2·4주구와 3주구가 따로 재건축을 진행했습니다. 3주구는 삼성물산이 시공한 '래미안 트리니원'으로, 별도의 조합이 추진한 다른 사업입니다. 위치가 붙어 있고 원래 이름이 같아서 혼동하기 쉽지만, 분양 일정과 청약 조건은 전혀 별개입니다.

오히려 트리니원은 디에이치 반포 124를 준비하는 분들께 좋은 참고 자료입니다. 같은 반포주공1단지 터에서, 같은 분양가상한제와 같은 규제 아래, 불과 1년 전인 2025년 11월에 일반분양을 했기 때문입니다. 이 시리즈에서도 트리니원의 실제 모집공고와 청약 결과를 여러 번 비교 자료로 쓰겠습니다.

일반분양으로 나오는 타입

안내문에 나온 85㎡ 이하 공급 타입은 다음과 같습니다.

일반분양 1,801세대에서 이 1,660세대를 빼면 141세대가 남습니다. 이 141세대가 85㎡를 넘는 대형 타입입니다. 안내문은 기관추천 특별공급 안내라서 85㎡ 이하 타입만 표에 실었습니다. 기관추천을 포함한 특별공급 대부분이 85㎡ 이하에만 배정되기 때문입니다.

대형 타입 구성은 2026년 10월 파이낸셜뉴스 보도에서 확인할 수 있습니다. 보류지를 포함한 기준(일반분양 1,832세대)으로 전용 99㎡ 82세대, 114㎡ 44세대, 130㎡ 44세대가 일반분양으로 나온다고 했습니다. 보류지를 포함한 숫자라서 안내문 기준 141세대보다 조금 많습니다. 정확한 대형 타입별 물량은 모집공고에서 확정됩니다.

1,801세대가 모두 내 몫은 아닙니다

5,007세대 대단지라는 말만 들으면 청약 기회가 많아 보입니다. 하지만 실제 청약자가 경쟁하는 물량은 생각보다 훨씬 작습니다. 숫자를 한 단계씩 줄여 보겠습니다.

1단계: 5,007세대 → 일반분양 1,801세대

재건축 단지의 새 아파트는 먼저 조합원에게 돌아갑니다. 조합원은 기존 아파트에 대한 권리를 바탕으로 새 아파트를 배정받습니다. 여기에 임대주택과 보류지를 빼고 남은 물량이 일반분양으로 나옵니다.

그동안 기사에서는 일반분양이 1,832세대로 소개됐습니다. 2025년 12월 아이뉴스24 보도에는 이 숫자가 "보류지 포함 기준"이라고 적혀 있습니다. 보류지는 조합원 누락이나 소송처럼 나중에 추가 배정이 필요한 상황에 대비해 남겨두는 물량입니다. 이번 안내문은 일반분양을 1,801세대로 적었습니다. 두 숫자의 차이 31세대는 보류지로 보입니다.

2단계: 일반분양 1,801세대 → 특별공급 930세대 + 일반공급 871세대

일반분양은 다시 특별공급과 일반공급으로 나뉩니다.

특별공급은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양, 신생아, 기관추천처럼 정해진 자격을 갖춘 사람끼리 따로 경쟁하는 물량입니다. 일반공급은 1순위 자격을 갖춘 사람이 가점제나 추첨제로 경쟁하는 물량입니다.

자주 헷갈리는 용어가 있습니다. '일반분양'은 조합원이 아닌 외부 청약자에게 공급하는 물량 전체를 말하고, '일반공급'은 그중 특별공급을 뺀 나머지를 말합니다. 가점이나 추첨으로 도전하실 분이 봐야 할 숫자는 일반분양 1,801세대가 아니라 일반공급 871세대입니다.

3단계: 85㎡ 이하와 85㎡ 초과로 나누기

여기서 한 단계 더 들어가야 합니다. 민영주택의 특별공급은 기관추천, 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양 모두 원칙적으로 전용 85㎡ 이하 주택에서만 배정됩니다. 안내문에도 기관추천이 "전용 85㎡ 이하 공급 세대수의 10% 범위 내"로 적혀 있습니다. 85㎡ 이하 1,660세대의 10%가 166세대이니, 기관추천 165세대와 맞아떨어집니다.

그렇다면 특별공급 930세대는 모두 85㎡ 이하 1,660세대 안에서 나온다는 뜻입니다. 계산해 보면 이렇습니다.

730세대와 141세대를 더하면 871세대로, 안내문의 일반공급 숫자와 정확히 같습니다.

정리하면 이렇습니다. 전용 84㎡가 1,358세대 나온다고 해도, 59㎡와 80㎡를 포함한 85㎡ 이하 일반공급은 모두 합쳐 730세대 수준입니다. 85㎡ 이하 물량의 56%가 특별공급으로 먼저 빠지기 때문입니다.

타입별로는 몇 세대일까

타입별 특별공급 배정표는 아직 나오지 않았습니다. 그래서 84㎡ 일반공급이 정확히 몇 세대인지는 모집공고가 나와야 알 수 있습니다.

다만 특별공급이 타입별 물량에 비례해 배정된다고 가정하면 대략적인 규모는 가늠해 볼 수 있습니다. 85㎡ 이하 물량 가운데 84㎡ 세 타입이 차지하는 비중은 약 82%입니다. 같은 비율로 일반공급 730세대를 나누면 84㎡ 일반공급은 대략 600세대 안팎, 59㎡는 120세대 안팎이 됩니다. 실제 배정은 타입별로 다를 수 있으니, 어림값으로만 봐주시기 바랍니다.

트리니원과 비교하면

그래도 디에이치 반포 124의 일반공급 물량은 적은 편이 아닙니다. 트리니원은 일반분양 506세대 가운데 일반공급이 230세대뿐이었습니다. 그 230세대를 놓고 1순위에 5만 4,631명이 몰려 평균 경쟁률이 237대 1을 넘었습니다(이코노미스트). 디에이치 반포 124의 일반공급 871세대는 트리니원의 3.8배입니다.

물량이 많은 만큼 경쟁률은 트리니원보다 낮아질 수 있습니다. 하지만 트리니원에서 떨어진 고가점자와 대기 수요가 이번 청약으로 넘어올 가능성도 큽니다. 경쟁률이 내려가도 당첨 가점까지 크게 내려간다고 장담할 수는 없습니다.

왜 84㎡가 이렇게 많이 나왔을까

이번 일반분양에서 가장 눈에 띄는 것은 전용 84㎡의 비중입니다. 84A 512세대, 84B 821세대, 84C 25세대를 합하면 1,358세대로, 일반분양 전체의 약 75%입니다.

트리니원과 비교하면 차이가 더 분명합니다. 트리니원은 일반분양 506세대 가운데 59㎡가 456세대, 84㎡는 50세대뿐이었습니다. 같은 반포주공1단지 터에서 나온 두 단지가 왜 이렇게 다를까요?

조합원이 대형을 골랐습니다

답은 조합원 분양신청 결과에 있습니다. 2025년 2월 한국경제 보도에 따르면 디에이치 반포 124(당시 디에이치 클래스트) 조합원 분양신청에서 대형 평형에 신청이 몰렸습니다.

146㎡와 166㎡는 공급보다 신청이 많았지만, 84㎡는 1,802세대 공급에 411건만 신청이 들어왔습니다. 기존 반포주공1단지는 대형 평형 위주의 단지였고, 조합원 상당수가 기존 권리에 맞춰 넓은 집을 선택한 것입니다.

84㎡ 공급 예정 1,802세대에서 조합원 신청 411건을 빼면 약 1,391세대가 남습니다. 이번 일반분양 84㎡ 1,358세대와 거의 비슷한 숫자입니다. 당시 신청 결과가 최종 배정과 똑같지는 않지만, 84㎡ 일반분양이 이렇게 많이 나온 이유를 잘 보여줍니다.

청약자에게는 어떤 의미일까

조합원은 기존 집에 대한 권리로 새 집을 배정받고, 일반 청약자는 조합원이 고르고 남은 물량을 놓고 경쟁합니다. 단지 전체에 146㎡나 166㎡ 같은 대형이 있어도, 그 타입이 일반분양으로 나오지 않으면 청약으로는 받을 수 없습니다. 단지 전체의 평형 구성이 아니라 일반분양 공급표를 봐야 하는 이유입니다.

이번 단지에서는 84㎡를 원하는 분께 기회가 많은 편입니다. 반대로 대형을 원하는 분께 주어지는 일반분양 물량은 99㎡·114㎡·130㎡를 합쳐 141세대 안팎뿐입니다.